As terras agrícolas vêm ganhando espaço entre as alternativas de investimento ao reunirem potencial de valorização patrimonial, geração de renda e diversificação. A avaliação foi apresentada pela Tane Capital durante a terceira edição da Imersão Dinheiro no Agro.
Dados expostos no evento mostram que o índice NCREIF Total Farmland registrou retorno médio anual de 11,2% entre 1970 e 2019. O indicador acompanha o desempenho de propriedades agrícolas mantidas para investimento, considerando a valorização das áreas e a renda gerada pela atividade.
A quantidade restrita de áreas agricultáveis e o crescimento da demanda por alimentos estão entre os fatores que sustentam o interesse pelas terras agrícolas.
Diferentemente de ativos cuja oferta pode ser ampliada, a disponibilidade de propriedades com condições adequadas de solo, clima, localização e infraestrutura é limitada. Essa característica contribui para a valorização das áreas produtivas no longo prazo.
Além do ganho patrimonial, as propriedades podem gerar fluxo de caixa por meio de arrendamentos ou da própria produção agropecuária. Dessa forma, o retorno pode combinar renda recorrente e valorização da terra.
O desempenho, entretanto, varia de acordo com a região, a aptidão produtiva da área, a infraestrutura disponível, a regularidade documental, as condições climáticas e o comportamento dos mercados agrícolas.
Pressão sobre áreas produtivas deve aumentar até 2050
Dados baseados em levantamentos da Organização das Nações Unidas para a Alimentação e a Agricultura (FAO) e do Banco Mundial indicam uma pressão crescente sobre as áreas destinadas à produção.
Em 1970, havia 81 habitantes para cada 100 hectares de terras agrícolas. Essa relação aumentou para 162 habitantes em 2020 e poderá alcançar 202 pessoas para cada 100 hectares em 2050.
O avanço populacional, associado ao crescimento da demanda mundial por alimentos, fibras e biocombustíveis, reforça a importância econômica dos ativos rurais.
A produtividade também ocupa papel central nesse cenário. Com uma quantidade limitada de terras disponíveis, o setor precisa ampliar a produção por área e incorporar tecnologias capazes de elevar a eficiência no campo.
A aquisição de uma fazenda representa a forma mais direta de exposição ao mercado de terras agrícolas. Esse modelo permite ao investidor controlar o ativo e participar tanto de sua valorização quanto das receitas geradas pela produção ou pelo arrendamento.
A compra direta, porém, demanda maior volume de capital e envolve responsabilidades relacionadas à administração, manutenção, regularização fundiária, licenciamento ambiental e escolha das atividades produtivas.
A liquidez também tende a ser menor, uma vez que a negociação de uma propriedade rural depende de avaliações, documentação e da existência de compradores interessados na região.
Esses fatores fazem com que a análise de uma terra agrícola ultrapasse o preço por hectare. É necessário considerar a capacidade produtiva, o acesso à infraestrutura, a disponibilidade de água, as condições logísticas e a segurança jurídica do imóvel.
Fiagros ampliam acesso ao mercado de terras
Além da compra direta de propriedades, os investidores podem ter exposição ao agronegócio por meio de ações de empresas do setor e dos Fiagros.
Os fundos permitem acessar ativos ligados às cadeias agroindustriais com uma necessidade menor de capital individual. A estrutura também possibilita diversificação entre propriedades, títulos de crédito, empresas e diferentes segmentos do agronegócio, conforme a política de cada fundo.
Entre as características dos Fiagros estão a gestão profissional, a possibilidade de geração de renda, a divisão dos riscos entre vários ativos e a maior liquidez em comparação com a aquisição direta de uma fazenda.
Os resultados, no entanto, dependem da composição da carteira, da qualidade dos ativos, das condições do mercado e da estratégia adotada pela gestão. A valorização histórica das terras agrícolas não representa garantia de rentabilidade futura.
A terceira edição da Imersão Dinheiro no Agro reuniu investidores, produtores, empresários e profissionais interessados em gestão financeira e oportunidades ligadas às cadeias produtivas.